顏炳立:剖析房市2大熱點





文/工商時報

自去年下半年以來,我就強調,台灣房市沒有悲觀的理由,而從實際的成交量創下7年來新高也得證;但所謂「虱目魚、吳郭魚」熱銷,不代表海產會大漲,所以去年房市從「單價、總價、產品、量」,都走選擇性的產品風,而非過往的全面大漲,加上政府已祭出打房政策,特別提醒建商不要「忘了我是誰」,企圖短買短賣的炒作。

就今年而言,熱點會在2大市場。

第1個是土地市場:需求來自獲利佳的部分科技業,在中、南部大肆擴廠,帶動薪資不低的青年工程師跟著置產,這股自用買盤多不是短炒,不會受打房而停滯。供給則可看重劃區土地,即蛋白區,只要生活機能逐漸完善,就會成為建商推案的首選,而「單價、總價、產品、量」規畫妥當,就可以得到買盤青睞。因此,蛋白區的土地與蛋白區的主力產品,在需求大過供給下,南科、中科、竹科今年將再度寫出漂亮數字!

第2個需求來自剛性自用買盤:尋找蛋黃區為主的市場。只是,目前蛋黃區有中古屋價格相對高於預售屋的「房價倒掛」現象,亦即有預售產品每坪成交在130萬元,3年後交屋,每坪價格會落到110萬元,但附近的20年中古屋,每坪開價卻高達110萬元,有的甚至沒有車位,此將造成不動產中的「替代效應」:「當價格一樣時,效用高的優先被選擇;當效用一樣時,價格低的優先被選擇!」

若追高是想買到喜歡的房子就罷,但若是投資,未來是沒有獲利空間的,因為「稅制不改,投資不入」,未來3~5年內房價不易上漲,即使有,幅度往回攤也比其他投資產品差。然而,被市場肯定的是地段,因為地段稀少,拉近了新舊房價的距離。預售屋的價格修正了,新成屋的價格也反映了,唯獨中古屋不修正,因金融環境使這些屋主有條件去等待認命的買盤。

現在該不該買房?若錢準備好了,就進場買地段好的產品,不論新舊。像市中心蛋黃買盤等了4年的舊大樓,在價格親民下,一些總價及地段好的產品,會吸引自用買盤而不易跌價。但如果買的是4,000萬~5,000萬元的產品,則必須含車位,若無,則房價在未來不易上揚、脫手困難,備有車位才是決定蛋黃區中古屋的市場性。


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