購買老屋搶危老商機?專家勸蛋白區母湯!





文/今日新聞財經中心 報導

買房要考慮的面向眾多,其中之一就是「屋齡」;一般來說,若想買在蛋黃區,由於房價較高,買方對屋齡接受度相對也較高。不過,房市專家仍建議,考量鑑價以及50年的建築耐用年限,30年左右中古屋仍在可接受範圍內,但若買在蛋白甚至蛋殼區,屋齡則應越年輕越好。

「屋齡議題在雙北蛋黃區不敏感,但在其他地方就很敏感!」住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,雙北蛋黃區因房價高,且不乏屋齡較老的房子,通常買方對於屋齡接受度較高,至於蛋白、蛋殼區,乃至於外縣市,在房價可負擔的範圍內,則通常是屋齡越年輕越好。

徐佳馨進一步說明,從房屋鑑價角度來說,估價師在鑑價時,常以「1年2%」的折價作為計算基準,也就是屋齡到50年時剛好歸零,加上考量建材、屋況等因素,普遍認為「建築耐用年限」約是50年左右。而以自住需求來說,一棟房子通常會在自住7至15年後才出現換屋需求,也就是說,雙北蛋黃區老房子本就較多、房價也相對高的前提下,目前屋齡30年左右的房子,日後尚能在年限內找到人承接。

不過,徐佳馨也表示,「30年」左右是針對雙北蛋黃區的建議屋齡,如果是在外縣市,或是雙北蛋白、蛋殼區,考量保值與日後轉手難易度,在預算可負擔範圍內,通常建議屋齡越年輕越好。例如中南部很多買方偏好5至10年內新房;就算預算上有限制,通常也會建議至少應購買921地震後取得建照的住宅,耐震係數及相關法規上較有保障。

信義房屋文山政大店店長趙志瑋則以北市文山區為例,屋齡最舊約是50年公寓,但多是「加強磚造」建材,當時建造時較無耐震概念,因此一般不會特別推薦給買方;不過,若是35至40年公寓,多採用RC建材,構造相對較堅固,尤其若地點佳或近捷運站,以台北市來說,會有都更及危老改建機會,預算較有限的買方仍能考慮。但他也提醒,銀行鑑價後,老屋在貸款年限及成數上較侷限,能貸到30甚至40年的案件不多,買方也應評估自身財務負擔能力。


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