台中商辦需求激增 建商掀搶建潮





文 / 富比士地產王月刊 003期投資情報

今年1月底,營建股獲利王興富發建設熱鬧舉辦尾牙,董事長鄭欽天席間直指2013年的的主要獲利來源將依賴台中商辦建案,先為台中商辦市場暖身。

相隔10 天,嘉磐建設在台中舉辦尾牙,台中多家品牌建商列席,其中,新業建設榮譽董事長穆椿松表示,這一波台中商辦興建的樓地板面積高達15~20 萬坪,是上一波台中商辦熱潮的3 倍,台中商辦指標「豐邑市政都心廣場」的成交價,更從每坪26 萬元漲到40 萬元。

穆椿松指出,這波台中商辦的主要需求者是台商,主因在於台灣方面的政策利多吸引,以及大陸工資連番上漲,促使台商加緊回流腳步,而回流的台商中,多數都與中部具有地緣關係,因此選在最熱鬧的台中7 期買豪宅並設立辦事處。

台中縣市升格 開啟商辦卡位潮

回顧這波台中商辦的交易熱潮,始自2010 年12 月底的台中縣市升格前夕,富邦人壽以迅雷不急掩耳的速度砸下21.72 億元,買進台中7 期內的「豐邑市政都心廣場」25 至33 樓,創下該年度台中商辦交易最高總價,而其實前一周,玉山銀行便早已先行卡位,砸下8.21 億元買下同棟1、2 樓店面與34 樓的辦公室。

去年9 月初輪到欣陸投控旗下的大陸建設出手,砸下24.5 億元買下位於台中7 期面積785.68 坪的土地興建商辦大樓。

但就在欣陸控股公告買地訊息的5 分鐘內,欣陸控股與中國信託便隨即發出公告,雙方已簽立預售交易合約,由中國信託商業銀行以21.81 億元買下該商辦的1 至8 樓,中國信託人壽則以32.45 億元買下9 至26 樓,合計購入商辦總價逾54 億元,正式將台中商辦市場熱潮推上高峰。

建商搶建 新增案量估逾200 億

據悉,去年開始銷售的台中商辦建案,包括親家建設在7 期的「T-Power 市政廣場」、興富發在台灣大道的「亞太雲端」、新業建設在12 期的商辦案,均傳出至少銷售超過7 成的佳績,因此,台中建商打鐵趁熱,今年下半年將推出更多的商辦案,預計案量將超過200 億元。

其中,光是台中豪宅建商聯聚建設推出的「聯聚九二大廈」單一建案,總銷金額便高達120億元,親家建設也將推出台中第3 個商辦建案。

穆椿松指出,此波商辦購買主力的台商,除了設廠需求外,也在台中找尋高檔辦事處,造成包括中科園區、台中精機園區、台中工業區等建廠用地一地難求,且對於商辦產品需求同樣熱烈。

看好發展潛力 大型建商台中設據點

穆椿松說,過去台商的工廠與辦公室通常合為一體,如果接到國外訂單,或是國外客戶親自登門拜訪,看到的多半是工廠的現狀,並沒有個像樣的辦公室可以接待客或外賓,隨著台商品牌的國際能見度漸高,以及台商回流對於辦公室的講究,造成這一波台中精華區商辦的買氣熱潮,連欣陸投控旗下的大陸建設也進駐台中設立據點,計劃長期經營台中房市。

根據台中建商的調查,此波台中商辦市場的需求量約15~20萬坪,其中需求量最大的要屬7 期重劃區,裡頭便有「豐邑市政都心廣場」、「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」等多個商辦;未來還有興富發的「鼎盛」、「時代廣場」及親家的「T3」、「T-Power」等新商辦大樓加入,形成群聚效應。

熟悉台中市場的商仲業者表示,台中辦公大樓明顯分2 大區塊,7 期新商辦的租金報酬率約3%,台中舊市區商辦因價格較低,租金投報率稍高,約4%,但對於投資需求的民眾而言,選擇多傾向7 期的新商辦,自用民眾則多在7 期以外尋覓合適標的。

投資7 期商辦 租金走勢是觀察重點

近年隨著台商回流、兩岸直航等議題,加上台北商辦行情直飆,台中商辦逐漸嶄露頭角,尤其台中市政府搬遷至7 期後,7 期重劃區逐漸形成大台中洽公、商務,以及具企業象徵的重點區域。據統計,台中商辦租金報酬率3%,報酬率的確比台北商辦要來得好,也是吸引建商搶進推案的重要原因。

因此,自台中縣市合併後,便有不少來自北部的大型金融機構搶進7 期,包括玉山銀行、富邦銀行大手筆買下市政路上的「市政都心廣場」大樓,統一證券進駐順天「經貿廣場」,而市政府前的「全球運籌中心」大樓,也已聚集匯豐銀行、玉山、群益、華南永昌證券、寶元投顧等金融業者。

高力國際調研部董事李日寶分析,近年來台中七期商辦案接連推出的原因,應是重劃區內的住宅用地已開發得差不多了,其他可開發素地的使用分區大多屬於商業用地,加上剛好又搭上這波台中商辦熱,順勢掀起台中商辦大樓的推案熱潮。

然而,對有意投資台中商辦的消費者而言,目前台中7 期商辦的每月每坪租金約1200 元,未來在商辦售價不斷攀升的情況下,租金是否能夠適時跟著反應,將是著眼於長期租金收益的投資者,未來主要的觀察重點。

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